Liscio: “Servirebbe assegnare circa 800 case l’anno per 4 anni anzichè quasi 50”. I numeri del fabbisogno

Arca è proprietaria di 11.347 alloggi in tutta la provincia, di cui 4.975 nella città capoluogo; i nuclei familiari per i quali è stata disposta regolare assegnazione sono 10.618 di cui 10.198 sono ERP (edilizia residenziale pubblica), 47 sono ERS (edilizia residenziale sociale) e 373 sono assegnazioni a personale delle forze di polizia (legge Gozzini). Le occupazioni abusive sono 493, mentre 236 sono gli alloggi che risultano sfitti. 

Ridurre il numero degli appartamenti sfitti, e dunque improduttivi ed inutili, è l’obiettivo di Liscio. “L’edilizia residenziale pubblica e sociale è un servizio complesso da gestire ma il grado di complessità in cui opera Arca Capitanata aumenta poiché le regole del gioco sono stabilite in modo esogeno”, afferma Liscio.  

“Nonostante la rilevanza del patrimonio, l’Agenzia è in grado di rispondere al fabbisogno abitativo in modo marginale. Dall’analisi condotta su un campione di 14 comuni nella provincia di Foggia, se si volesse assegnare una casa a tutti i nuclei familiari che hanno partecipato ai bandi ERP, sarebbe necessario garantire un tasso di turn-over del patrimonio pari a circa il 30% vale a dire oltre 3mila alloggi. Qualora si volessero esaurire le graduatorie di ERP nel tempo di loro vigenza, ovvero quattro anni, dovrebbero essere assegnati circa 800 alloggi all’anno, con un tasso di turn-over del 7,5%. Annualmente, invece, si riescono ad assegnare mediamente meno di 50 unità immobiliari”. 

Dai dati presenti sul portale ORCA della Regione Puglia emerge che in 14 comuni della provincia di Foggia il numero di domande di partecipazione a bandi per l’assegnazione di alloggi di ERP è di 2.644. Tale valore non appare eccessivamente elevato se confrontato con il numero di abitanti degli stessi comuni, tuttavia lo è se rapportato al numero di alloggi di proprietà di Arca pari 9.053 e soprattutto se rapportato al tasso di turn-over del patrimonio pari a poco più dello 0,4% (ogni anno vengono riassegnati in media 50 alloggi).

Per dare risposta alla domanda effettiva sarebbe necessario garantire un turn-over medio del patrimonio di circa il 30%, mentre si riesca a soddisfarne appena lo 0,4%. “Tale dato impone delle riflessioni: per migliorare la risposta al fabbisogno abitativo è necessario che Arca Capitanata riduca il numero di propri alloggi sfitti”, analizza il civico emilianista cerignolano.

“Per la riduzione degli alloggi sfitti, già a fine 2023, Arca Capitanata ha richiesto ed ottenuto un finanziamento regionale di circa 800mila euro, col quale sta riattando 21 alloggi sgomberati dalla cabina di regia prefettizia. Altri 4 alloggi sono stati finanziati con risorse proprie di bilancio. I lavori saranno completati tra marzo e maggio 2024".

"Inoltre, saranno allocate in bilancio di previsione ulteriori risorse derivanti per almeno 2 milioni di euro dalla contrazione di un mutuo e per altri 2 milioni da entrate da alienazione degli immobili, risorse che l’Agenzia già possiede. L’operazione, dunque, varrà almeno 4 milioni di euro con i quali potranno essere recuperati ulteriori 120 alloggi”.  Ma, continua Liscio, “è indubbio che al fabbisogno abitativo si risponda innanzitutto con nuove realizzazioni”. 

A tal proposito, Arca Capitanata è coinvolta in numerosi progetti di recupero edilizio e di nuova costruzione di alloggi. Il Piano triennale delle opere pubbliche 2024-2026 conta oltre 200 nuove unità immobiliari. “Ciononostante, anche qualora gli alloggi fossero realizzati in tempi record, la situazione non cambierebbe di molto”, ammette l’amministratore unico. 

“E ciò vale senza contare che nel frattempo si sta dando attuazione al piano di alienazione degli immobili che prevede la vendita teorica di oltre il 50% del patrimonio posseduto, pari complessivamente più di 7.000 alloggi. In un sistema a risorse scarse, caratterizzato negli ultimi decenni dal disinvestimento pubblico, gli introiti delle vendite rappresentano una delle fonti certe di finanziamento per la riqualificazione degli immobili e per l’edificazione di nuovi alloggi".

"Tuttavia, se si confrontano i costi di nuova edificazione con i prezzi a cui è possibile vendere gli alloggi, ci si rende conto che è necessario alienarne almeno quattro per realizzarne uno. Tale squilibrio pone un serio problema di sostenibilità economico finanziaria per l’Agenzia e soprattutto di tenuta del settore".

"Inoltre, chi acquista non è moroso - in quanto la compravendita può avvenire solo se tutti i pagamenti risultano in regola - e tendenzialmente paga un canone di locazione più alto della media poiché possiede un reddito più alto. Pertanto, ogni volta che si vende un alloggio, l’Agenzia rinuncia ad entrate certe".

"Ne consegue che Arca Capitanata acquisisce un vantaggio nel breve, aumentando, di contro, il rischio di disequilibri finanziari nel medio-lungo periodo. Si tratta di un tipico fenomeno di selezione avversa che porta alla riduzione dei canoni in bolletta e all’aumento del tasso di morosità, determinando il fallimento dell’ERP inteso come servizio pubblico. È del tutto evidente che le attuali regole del gioco vadano riscritte e che l’ERP acquisisca un nuovo ruolo nell’agenda politica nazionale attraverso l’assegnazione di nuove e consistenti risorse”.