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Che il carovita degli ultimi anni abbia eroso i bilanci familiari è cosa nota, ma che l’onda degli aumenti raggiunga anche gli affitti di edilizia popolare pubblica, lo è meno. Ci è giunta una segnalazione da parte di un cittadino che lamenta canoni di locazione troppo alti per un alloggio di edilizia residenziale pubblica. Sul mercato degli affitti in generale il peso sulle famiglie è già molto alto: secondo il rapporto Istat del 6 settembre 2022, le famiglie in affitto destinano alla casa quasi un terzo del proprio reddito, il 27,9 per cento. Per gli alloggi popolari il meccanismo è diverso, e quasi del tutto normativo. Il canone di un alloggio popolare non si contratta con nessuno, si calcola. La Legge Regionale numero 10 del 7 aprile 2014 disciplina il calcolo attraverso una serie di parametri riferiti alle caratteristiche dell’alloggio, alla superficie e alla situazione reddituale dell’assegnatario: si parte da un costo base al metro quadro e lo si corregge in funzione della categoria catastale dell’immobile, della classe demografica del Comune, della zona urbana in cui sorge, dello stato di conservazione e dell’età del fabbricato. Il risultato, moltiplicato per la superficie convenzionale, dà il valore locativo. Su questo si applica il 3,85 per cento previsto dall’articolo 21: è il canone di base. Su quel canone, non sul valore locativo di partenza, si applica poi la maggiorazione del trenta per cento che la medesima norma impone con formula secca: “Il canone così determinato è maggiorato del 30 per cento”. Non è una scelta del singolo ente gestore, ma una previsione regionale, e su un canone di base di cento euro vale da sola più di trenta euro al mese in più. Un esempio, puramente orientativo, aiuta a fissare l’ordine di grandezza. Partendo dal costo base di 711,87 euro al metro quadro previsto dalla Deliberazione della Giunta Regionale numero 1988 del 4 novembre 2019, e applicando a un’ipotetica abitazione popolare di sessanta metri quadrati il coefficiente di vetustà dell’articolo 28 per un fabbricato di circa quarant’anni, ipotizzando invariati gli altri coefficienti, si arriva a un canone oggettivo indicativo poco sopra i centotrenta euro mensili, di cui oltre trenta dovuti soltanto alla maggiorazione regionale. Quel canone oggettivo, fisso per ogni alloggio in base alle sue caratteristiche, va poi moltiplicato per la percentuale della fascia di reddito in cui rientra l’assegnatario: è da questa operazione che nasce il canone effettivamente bollettato.
Nella pratica il canone medio effettivamente bollettato da Arca Capitanata, che possiede complessivamente 11.344 alloggi nella provincia di Foggia e in tre comuni della provincia di Barletta-Andria-Trani — 4.959 dei quali nella sola città di Foggia — si aggira intorno agli ottanta euro mensili. Il dettaglio di quanto pesa ogni fascia di reddito, e di come si è arrivati all’aumento degli ultimi anni, è nel box. La situazione reddituale degli assegnatari viene però aggiornata con una cadenza diversa da quella del canone. L’articolo 14 della stessa legge regionale, come modificato dalla Legge Regionale numero 3 del 10 marzo 2025, prevede infatti che gli enti gestori aggiornino la situazione reddituale o l’ISEE degli assegnatari con cadenza biennale, mentre l’articolo 32 continua a stabilire che il canone sia rivalutato per inflazione ogni anno. Sono due meccanismi distinti, che possono incidere sulla stessa bolletta in tempi diversi.
“Il canone e la fascia di reddito non seguono la stessa cadenza: la legge regionale prevede tempi diversi per i due aggiornamenti”, conferma a l’Attacco Paolo Belmonte, ex storico presidente dello IACP di Foggia. Resta da capire, caso per caso, come i due meccanismi si combinino sulla singola posizione contrattuale: è anche in questo doppio binario che va letta la segnalazione ricevuta in redazione, che parlava di un aumento ISTAT anomalo dell’11,85 per cento. Gli effetti si leggono nei conti degli enti gestori. Le linee di indirizzo generali di Arca Capitanata per il triennio 2025-2027 registrano al 31 ottobre 2024 una morosità complessiva di 71,8 milioni di euro, concentrata soprattutto nella sesta fascia, quella cui viene applicato il cento per cento del canone: lì la morosità cresce del 55,65 per cento in un anno.
Per aggredire crediti di questa entità l’Agenzia ha scelto, dal gennaio 2025, di affidarsi a un soggetto esterno specializzato: un contratto quadriennale con Soget spa, società pescarese di gestione entrate e tributi, del valore di 490.561,90 euro per il supporto alla prevenzione, al contrasto e al recupero della morosità, riscossione coattiva compresa. Un impegno di spesa pari a meno dell’uno per cento del credito complessivo da recuperare. Il dettaglio che aiuta a spiegare il divario nella sesta fascia è contenuto nello stesso documento di Arca Capitanata. Ci sono 1.046 utenti che risultano formalmente assegnatari, ma che non hanno mai comunicato il proprio reddito in fase di censimento e che per questo compaiono nei database con reddito zero. Non si trovano nella fascia più alta perché dispongano necessariamente di redditi elevati, ma perché nei database non risulta comunicata la posizione reddituale richiesta: sono quindi anche tra gli utenti sui quali l’aggiornamento ISTAT può incidere maggiormente in valore assoluto, perché applicato al cento per cento del canone oggettivo.
È la conseguenza più concreta di un impianto normativo in cui le agevolazioni non operano d’ufficio. L’articolo 30 modula il canone per fasce di reddito, dal quindici al cento per cento, con la possibilità di ridurlo ulteriormente all’undici per cento del reddito per chi non ha redditi da lavoro autonomo. È possibile richiedere in qualsiasi momento il ricollocamento in una fascia inferiore quando il reddito diminuisce. L’articolo 33 istituisce presso l’ente gestore un fondo sociale destinato a chi non riesce a sostenere il pagamento del canone, con diritto prioritario per chi è in morosità per disoccupazione o grave malattia. Strumenti che esistono da anni sulla carta e che, per essere davvero attivati, hanno bisogno di essere richiesti dall’assegnatario stesso.
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