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Le dinamiche condominiali di Sciale degli Zingari non sono mai state del tutto lineari. E ancora non lo sono, a dirla tutta. Tuttavia la recente sentenza del Tribunale di Foggia, depositata il 15 aprile scorso, riporta al centro della scena il nodo che da anni divide i proprietari di immobili nel villaggio turistico della Riviera Sud di Manfredonia: chi ha davvero il potere di gestire le parti comuni? E quale organismo, quindi, può dirsi legittimato a prendere decisioni vincolanti per tutti? Quando, il 26 settembre 2022, l’Attacco portò alla luce la vicenda giudiziaria che ruotava attorno alla gestione del villaggio Sciale degli Zingari, la sensazione era quella di trovarsi davanti a una storia già sedimentata, attraverso anni di contenziosi, ricorsi, decreti ingiuntivi, assemblee contestate, amministratori nominati e poi rimessi in discussione. La Cassazione, poche settimane prima, aveva depositato la sentenza con un pronunciamento che sembrava chiudere almeno uno dei capitoli più intricati: quello della continuità tra l’associazione Pro Sciale e il Supercondominio, e della legittimazione dell’amministratore pro tempore – allora Nicola Ferrara – a rappresentare l’ente nelle cause pendenti. La Suprema Corte, infatti, aveva chiarito che non vi era stata alcuna successione a titolo particolare, ma solo un avvicendamento nella rappresentanza dello stesso soggetto. La sentenza della Corte di Cassazione affronta un passaggio cruciale: la riunione autoconvocata del 20 ottobre 2013 e la successiva decisione consiliare dell’1 novembre 2013, con cui un gruppo di proprietari nominò un nuovo amministratore e un nuovo consiglio, dando vita a un organismo denominato “gestione parti comuni”. Un atto che, nelle intenzioni dei promotori, avrebbe dovuto colmare il vuoto creatosi dopo le dimissioni dell’amministratore eletto nel 2012, e dopo il fallimento delle assemblee del 22 settembre e del 3 novembre 2013, entrambe andate deserte o senza quorum. Ferrara contestò la legittimità di quella autoconvocazione, sostenendo che essa si fosse sovrapposta al Supercondominio già esistente e ai suoi organi, violando le regole civilistiche e contrattuali. Il Tribunale, oggi, gli dà pienamente ragione ricostruendo con precisione il contesto.
A distanza di quattordici anni da quella autoconvocazione del 2013, la giustizia rimette ordine dove la comunità non era riuscita a farlo. Per la prima volta, è stata affrontata frontalmente la frattura interna al villaggio distinguendo tra il Supercondominio – riconosciuto come unico ente legittimato – e gli organismi paralleli nati negli anni, spesso in risposta a crisi assembleari o a conflitti personali. Il Tribunale stabilisce un principio: solo il Supercondominio, così come definito dalla delibera del 10 agosto 2012 e dalla giurisprudenza successiva, può amministrare le parti comuni. Tutto ciò che nasce al di fuori di quel perimetro è privo di potere.
Il villaggio, avevano già spiegato i giudici della Cassazione, è strutturalmente un supercondominio, composto da una pluralità di lotti, ville, case e servizi comuni – strade, impianti, rete idrica e fognaria, depuratore, aree verdi. Una configurazione che la giurisprudenza aveva già riconosciuto più volte, a partire dalla sentenza del Tribunale di Foggia del 2016, che aveva affermato come l’assemblea del 10 agosto 2012 avesse “confermato l’esistenza di fatto del supercondominio”, nominando un amministratore legittimato a rappresentarlo nelle controversie.
Anche la Cassazione del 2022 aveva ribadito che non esisteva alcuna frattura tra la gestione originaria affidata all’associazione Pro Sciale e quella successiva affidata all’amministratore eletto dai proprietari: era sempre il Supercondominio a operare, pur con rappresentanti diversi.
La giudice onoraria del Tribunale di Foggia Francesca Siciliani scrive che l’assemblea si presentava “espressamente come riunione autoconvocata dei rappresentanti di lotti, ville, unità singole e commerciali”, con un ordine del giorno che includeva la “nomina dell’amministratore delle parti comuni del villaggio” e la “costituzione assemblea di gestione servizi comuni”. Un organismo parallelo, dunque, che si sovrapponeva a quello già esistente.
Il passaggio più netto è dove si afferma che non si tratta di semplici irregolarità procedurali – come difetti di convocazione o di quorum – ma di una vera e propria carenza di potere. “L’atto non proviene dall’assemblea del supercondominio legittimata a regolare la gestione unitaria delle parti comuni”, ma da “una formazione di proprietari e rappresentanti autoconvocatisi per dar vita a un assetto amministrativo parallelo”. Una violazione che integra un vizio di nullità, non di mera annullabilità.
La sentenza richiama anche un elemento spesso dimenticato: il 18 novembre 2013, pochi giorni dopo l’autoconvocazione, lo stesso Supercondominio – nella persona dell’amministratore dimissionario – aveva depositato un ricorso per chiedere al Tribunale la nomina giudiziale di un amministratore, riconoscendo che il mancato raggiungimento del quorum non autorizzava alcuna iniziativa autonoma. Un dettaglio che, per la giudice, conferma l’illegittimità dell’assemblea parallela.
Il Tribunale respinge anche le eccezioni che sostenevano da un lato il difetto di legittimazione di Ferrara e dall’altro la cessazione della materia del contendere. La giudice Siciliani osserva che proprio la legittimazione dell’organismo che ha adottato quelle delibere è il cuore del contenzioso: non si può parlare di sanatoria se l’organo che delibera è contestato nella sua stessa esistenza.
La conclusione è netta: la deliberazione del 20 ottobre 2013 e la decisione consiliare dell’1 novembre 2013 sono nulle. E i “dissidenti” sono condannati al pagamento delle spese di lite, oltre 10.800 euro più accessori.
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